El gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, introduciendo medidas en materia de vivienda que, en mi opinión, son tan absurdas como inútiles. Este decreto, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), establece disposiciones que afectarán significativamente al mercado inmobiliario y a la situación habitacional en España.
Prórroga de la suspensión de desahucios
Una de las medidas más destacadas es la extensión de la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2025. Esta prórroga abarca:
Impago de alquiler en viviendas sujetas a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Ocupación sin título de viviendas pertenecientes a grandes tenedores, siempre que los ocupantes sean personas en situación de vulnerabilidad.
Sistema público de avales y garantías
El decreto introduce un nuevo sistema público de avales y garantías tanto para propietarios como para inquilinos de alquiler. Este sistema tiene como objetivo principal fomentar el alquiler asequible y seguro.
Requisitos para los avales:
Para propietarios:
Deben ser personas físicas o pequeñas y medianas empresas.
La vivienda debe destinarse a alquiler de larga duración (mínimo 5 años).
El precio del alquiler debe estar dentro de los límites establecidos para considerarse asequible.
Deben inscribirse en un registro específico gestionado por el Ministerio de Vivienda.
Para inquilinos:
Tener entre 18 y 35 años.
Ingresos anuales inferiores a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
No ser propietarios de otra vivienda.
Destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
Condiciones generales:
El aval cubrirá hasta 6 meses de renta en caso de impago.
Se establece un fondo de garantía estatal para respaldar estos avales.
Los contratos avalados tendrán un seguimiento especial por parte de la administración.
La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas se podrá realizar en el plazo de 6 meses desde que la propiedad recupere la posesión de la vivienda. Esta recuperación de la posesión puede darse en dos situaciones:
Mediante resolución judicial de lanzamiento.
A través de un acuerdo judicial o extrajudicial que acredite dicha recuperación de la posesión.
Es crucial destacar que este plazo de 6 meses para solicitar el cobro del aval comienza a contar desde el momento en que el propietario recupera efectivamente la posesión de la vivienda, no desde el momento del impago.
Analicemos esto más a fondo:
1.- Cobertura limitada:
El aval cubre únicamente hasta 6 meses de renta impagada.
En casos de ocupación prolongada o procesos judiciales extensos, esta cobertura resulta claramente insuficiente.
2.- Desproporción riesgo-protección:
El riesgo potencial para el propietario (años de impago y ocupación) es mucho mayor que la protección ofrecida (6 meses).
Esta disparidad puede desincentivar significativamente a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler.
3.- Inadecuación a la realidad judicial:
Los procesos de desahucio en España pueden extenderse mucho más allá de 6 meses.
La cobertura limitada no se ajusta a los tiempos reales de resolución de conflictos en el ámbito inmobiliario.
4.- Impacto en la oferta de viviendas:
Esta limitación, combinada con la dificultad para cobrar el aval, podría llevar a muchos propietarios a retirar sus propiedades del mercado de alquiler.
Potencialmente, esto podría resultar en una reducción de la oferta de viviendas en alquiler, contrario al objetivo de la ley.
5.- Falta de incentivos reales:
Para que un sistema de avales sea efectivo, debería ofrecer una protección más completa y accesible.
La limitación a 6 meses no proporciona un incentivo suficiente para que los propietarios asuman los riesgos asociados al alquiler.
En resumen, la combinación de un plazo de cobertura tan corto con la dificultad para hacer efectivo el aval, hace que esta medida sea poco atractiva para los propietarios. Esto podría, efectivamente, tener un impacto negativo en el mercado del alquiler, contrario a las intenciones declaradas del decreto.
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